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不動産の「困った」へのヒント

賃貸マンションの宅配ボックス 6

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本来上下2段の宅配ボックスを順番に固定していきます。

すると、右隣の扉に干渉して開閉時に引っかかります。

今回の鉄柱の間隔にはさほど余裕がなく、十分な間隔(約5mm)をあけて設置固定することが出来ない為、少ない余裕を均等にするため楔をかませました。

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これで12戸分設置。残り2戸分はとりあえず放置。

賃貸マンションの宅配ボックス 5

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今回の基礎工事は楽です。いえ、楽な方法を選びました。

将来、撤去や、改修を簡単にするためですが、もちろん宅配ボックス自体を持ち逃げされることも無い様には行います。

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アルミ部材は、安いものを厳選し、ついでに処分品をも選び、とことん安さを求めた結果、当初予定していた高さより3㎝も高くなってしまいました。

この時はスルーしていましたが、宅配ボックス設置後間違いに気が付くこととなります。

共用部 すべり事故防止のための 防滑処理

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磁器タイルや石材(タイル)は特に水で濡れると滑りやすくなります。

〇高齢者、障碍者等の移動等の円滑化の推進に関する法律

〇バリアフリー新法

等々、建物所有者(管理者)が負う責任に対応するためにも、危険部位には適切な処置が必須となりました。

石材の場合は、表面を熱処理し(荒らし)、凹凸を付けるなどの方法もありましたが、今一般的なのは表面に凸凹となる素材を貼り付け、摩擦を多くする方法です。全く滑らないのではなく(摩擦が多すぎると逆に躓きます)滑りにくくします。踏み込むと「キュッ」と止まる感じです。

 

工程は、清掃⇒乾燥、凸凹剤塗布⇒乾燥なので1日で完了が基本です。

 

どこまでを危険と考えるかは難しいところですが、手摺等無い空間は積極的に防滑を考えた方がよいかもしれません。

 

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上段から下段に漏れ落ちる水はPOSシール充填で対応できました。

但し、扉枠付近からの跳ね水は止まらないので、100均などで底板になるものを購入し試しに敷いてみました。

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食器用

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ベランダ・テラス用

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金属ネット

厚みと耐久性、価格に加工のし易さで、食器用の水切り板がとりあえずいいようです。

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100均で安くはありますが、14戸分作るので、なんでも14倍の費用となってしまいます。

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上荷室から下荷室への防水性も確認してみました。

荷物内部からの漏れや、扉が半開きであった場合の浸水などの為です。

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上部接合部3辺から水が滴り落ちてきました。

扉からの浸水は別として、荷室間での漏水問題を解決しなければ、賃貸で下段を選ぶ人がいなくなってしまいます。

現在考えているのは、POSシール充填と、底上げ板、外部への水抜き穴又は床勾配を手前に傾け、水を吐き出すようにすることでしょうか。

賃貸マンションの宅配ボックス 1

現在の新築マンションでは、集合郵便受けと併せて設置されることも多くなってきました。

遠隔監視式、現地管理式の何れでも数十万~百万円台のシステムとなります。

追加で設置する場合は、場所探しにも苦労します。

 

宅配ポストがあるからと言って、その投資に見合うだけの賃料増収もありません。

 

費用が安く、鍵の故障や紛失に対応し、取扱い易い条件を組み合わせた宅配ボックス設置にチャレンジしたく、思案することにしました。

とりあえず、今回は設置場所の確保しやすい自前の物件で検討します。

 

1.場所の確保

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屋内は避難路の確保を考え、かつ、屋外では雨ざらしになる事を少しでも避けられる場所を検討した結果、集合ポスト手前のエントランス(屋根有)としました。

今回は1住戸1個の専用宅配ボックスとする為、14戸分設置が必要ですが、屋根の支柱の間では12戸分が限界でした。残り2戸分の場所探しが必要ですが、12戸分はここがベストだと結論を出しました。

次は設置・固定方法と、防雨対策です。

防臭(封水)追加

ユニットバス内工事に際して、浴槽からの排水に防臭用トラップが無い可能性が浮上しました。

見ることはできないので、その先の配管で少しでも管を加工できる空きスペースを探し、無理やり封水を作りました。

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軽天天井ボード張るのにギリギリのUトラップ

不格好ではありますが、臭いはシャットアウトできました。

U型にすると地獄配管にはならないのでラッキーでした。

 

積読 不動産大技林

積読  不動産大技林 全宅ツイ 著

 

私に難癖、説教を垂れてきた方が、私は不動産業界で10年やっている!と自慢していました。

自分の思い通りにならないからと言って、悪態をつくための根拠が、10年の経験だなんて・・・。

私はこの業界に三十余年在席してしまっています。

なので、自分の理屈が理想論であることは認識しています。

でも、損得勘定と、信義誠実を前提としなければやってられません。

なので、「大技林」あるよねぇ~(おねえ風で)と、スルーすることにしています。

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再読 すべての社長のためのリスケの本

再読 すべての社長のためのリスケの本  篠崎啓嗣 著

 

久々に読みました。新型コロナ自粛による経済活動停滞時である今こそ必要な手段「リスケ」です。

一時さえしのげばよいのであれば、再開後の返済に問題はないのですから。

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大前提は、滞る前に着手する事。

但し、事業計画、資金繰りの書面を作っている方でない限り、ハードルが高いと思いますが。

国交省/不動産所有者「テナント賃料支払い免除・猶予」で支援策 は、あまり使い勝手の良いものではありませんでした

国交省の支援策です。

https://www.mlit.go.jp/common/001342228.pdf

参考資料 不動産所有者等がテナントの賃料支払いを減免・猶予した場合の支援策について
https://www.mlit.go.jp/common/001342197.pdf#search=%27%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%89%80%E6%9C%89%E8%80%85%E7%AD%89%E3%81%8C%E3%83%86%E3%83%8A%E3%83%B3%E3%83%88%E3%81%AE%E8%B3%83%E6%96%99%E6%94%AF%E6%89%95%E3%81%84%E3%82%92%E6%B8%9B%E5%85%8D%E3%83%BB%E7%8C%B6%E4%BA%88%E3%81%97%E3%81%9F%E5%A0%B4%E5%90%88%E3%81%AE%E6%94%AF%E6%8F%B4%E7%AD%96%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6%27

テナント専業ビル全面閉鎖の場合に、少し助けてくれるレベルで、テナントや不動産所有者の根本的な危機を回避できる施策ではないと思います。

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損金算入なんて、税務処理の方法の解説と変わらない気がします。

50%以下に低減したら、固定資産税を巻けて上げます・・・だけでは。

 

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